Арендаторы Лос-Анджелеса приветствовали заморозку арендной платы, но арендодатели устали от ограничений

Арендодатель Стивен Джонс, 63 года, снимает недвижимость в Лос-Анджелесе, которой он владеет уже 10 лет. Джонс сказал, что ему приходится выбирать, какие обновления он внесёт в свои здания из-за заморозки арендной платы.

ЛОС-АНДЖЕЛЕС – Дэвид и Лиза Фелкер вложили свои сбережения в восьмиквартирное здание в Лос-Анджелесе 15 лет назад. Супруги ездили туда по выходным и вечерам в сад, делать ремонт, заменять вышедший из строя мусоропровод или кондиционер, проверять жильцов.

По большей части им нравились арендаторы, которые, как могли, платили арендную плату. Фелкерсы планировали жить за счет дохода от здания, когда два года назад вышли на пенсию: Дэвид - с работы компьютерным техником, а Лиза - модельером в швейной промышленности.

Но в начале пандемии в 2020 году Лос-Анджелес ввел экстренное замораживание арендной платы за квартиры с контролируемой арендной платой, поскольку расходы на страховку, модернизацию после землетрясения, воду, проверки и вывоз мусора выросли. Вскоре, по словам Фелькерсов, они уже почти не получали прибыли.

Лос-Анджелес — единственный крупный город, в котором до сих пор действует заморозка — до 1 февраля — квартир со стабилизированной арендной платой, которые составляют почти три четверти его квартир.

Для многих арендаторов заморозка стала спасательным кругом, позволив им оставаться дома и не отставать от жизненно важных расходов, поскольку инфляция резко возросла, а многие потеряли рабочее время и рабочие места.

Но арендодатели, такие как Фелкеры, говорят, что о них забыли в дебатах — они были вынуждены копить сбережения и позволять арендаторам не платить арендную плату на десятки тысяч долларов, даже продавая сбережения, которые должны были финансировать их после выхода на пенсию.

Летом 2022 года Фелькерсы продали свое здание крупной частной фирме.

Получив прибыль, они вложили средства в недвижимость за пределами штата, где, по словам Дэвида, они больше не терпеть головную боль рынка жилья Лос-Анджелеса.

Несмотря на похвалы со стороны профсоюзов арендаторов, некоторые эксперты по политике говорят, что контроль за арендной платой снижает доступность жилья, препятствуя жилищному развитию и вытесняя поставщиков из бизнеса.

«У нас есть кризис доступности и кризис бездомности, который абсолютно требует срочных действий, но замораживание арендной платы — не лучшее решение», — сказал Майкл Ленс, доцент кафедры городского планирования и государственной политики Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе.

Ленс признает, что пандемия заставила политиков «нажать кнопку экстренной помощи», но городу следует рассмотреть такие меры, как расширение жилищных субсидий, а не продление заморозки арендной платы.

«В таком городе, как Лос-Анджелес, который нуждается в инвестициях в жилье, последнее, что вы хотите сделать, — это прогнать людей, которые собираются инвестировать в жилье», — сказал Джим Лапидес, вице-президент по адвокации и стратегическим коммуникациям Национального банка. Многоквартирный Жилищный Совет. «И это то, что происходит прямо сейчас».

Факты указывают на то, что контроль над арендной платой увеличивает стоимость квартир, не стабилизированных по арендной плате, сказал Лапидес. Например, в Сан-Франциско одно исследование показало, что арендодатели отреагировали на контроль арендной платы сокращением предложения на 15%. Это привело к повышению арендной платы по городу на 5,1%.

Но, учитывая продолжающийся кризис доступности в Калифорнии, защитники арендаторов говорят, что замораживание арендной платы спасло арендаторов, которые все еще оправляются от экономических последствий пандемии, включая потерю рабочих мест, больничные и смерть кормильцев в семье.

«Потребовалось очень много времени, чтобы поставить людей на ноги, а некоторые люди так и не встают на ноги», — сказал Райан Белл, региональный координатор Tenants Together в Южной Калифорнии. «У таких кризисов длинный хвост».

В прошлом году количество бездомных в Лос-Анджелесе увеличилось на 10%. Шанти Сингх, директор по связям с общественностью и законодательству Tenants Together, предостерегает городские власти от отмены заморозки арендной платы и потенциального превращения большего числа арендаторов в бездомных.

«Повышение арендной платы, которое было допустимо с учетом инфляции, по-прежнему серьезно вредило людям», — сказал Сингх.

Арендодателям разрешили подать заявку на повышение арендной платы, если их доходы не покрывали расходы на недвижимость. Но Дэниел Юкельсон из Apartment Assn. из Большого Лос-Анджелеса сообщил в электронном письме, что заявка требует «горы финансовой информации» и ряда бюрократических препятствий.